Как арендовать муниципальное имущество в Москве
Сделки с недвижимостью, принадлежащей государству, регионам или муниципальным образованиям, заключаются по особым правилам. В аренду имущество передается по результатам торгов. Отказаться от процедуры разрешено в строго определенных случаях. Правила направлены на предотвращение злоупотреблений, коррупции и незаконного присвоения публичной собственности.
Законодательная основа
Юридическим базисом аренды муниципальной собственности являются положения главы 34 ГК РФ. Требование об организации торгов закреплены отраслевыми документами:
- Земельный кодекс РФ;
- Водный кодекс РФ;
- Лесной кодекс РФ;
- распоряжение ФАС РФ № 67;
- федеральный закон 135-ФЗ.
Эти же документы подробно описывают исключения. Отдельные участники могут получить активы без аукционов и конкурсов.
Нюансы аренды регулируются нормативными актами муниципального уровня. Так, действующие регламенты города публикуются на официальном сайте Москвы. Для предпринимателей и компаний особое значение имеет столичное постановление № 809-ПП от 25.12.12 (в редакции 2019 года). Документ устанавливает правила предоставления в пользование нежилых помещений, а также вводит ряд льгот.
Проведением торгов по продаже прав аренды муниципального имущества занимается Москомимущество. Полномочия возложены на орган положением 99-ПП.
Круг арендаторов законодательно не ограничен. В этой роли могут выступать рядовые граждане, бизнесмены, коммерческие компании, общественные объединения, иностранные структуры. Заинтересованному лицу достаточно подтвердить законность пребывания на территории РФ и свою правоспособность.
Как взять в аренду муниципальное помещение
Российским законодательством предусматривается два способа заключения договоров. Основная масса соглашений подписывается с победителями торгов. Необходимость проведения публичных аукционов закреплена ст. 17.1 закона 135-ФЗ. Порядок организации таких мероприятий един для всех регионов. Постановлением ФАС РФ № 67 утвержден следующий алгоритм:
- Организация торгов. Орган местного самоуправления заключает договор о проведении аукциона и конкурса со специализированной площадкой. Московские лоты, например, размещаются здесь. Руководит процессом независимая комиссия. Ее создают в составе не менее 5 человек. Включение в коллегию заинтересованных лиц не допускается.
- Формирование лота. Документация о муниципальной собственности составляется до проведения аукциона. Чиновники обязаны подготовить расчет арендной платы с опорой на рыночные показатели, технический паспорт недвижимости, а также проект договора. Одновременно определяется размер задатка для участия в конкурсе, правила подачи заявок и подведения итогов. Информация о сделке публикуется специализированной площадкой. Доступ к ней открывается всем потенциальным участникам торгов. Извещение размещают в мировой сети не менее чем за 30 суток до окончания приема заявок.
- Допуск претендентов. Принять участие в торгах и снять муниципальное помещение (участок) вправе лица, отвечающие требованиям ст. 5 закона 178-ФЗ. Такой вывод следует из смысла правительственного постановления № 333 и п. 18 Приложения 1 к распоряжению ФАС РФ № 67. Нормы запрещают допускать к аукционам унитарные предприятия. Под ограничения попадают претенденты из закрытых офшорных зон и организации с долей участия государственной или местной власти свыше 25%. Дополнительные требования к участникам торгов устанавливать запрещено. Основания отказа в допуске участника к конкурсу перечислены в п. 24 Правил ФАС РФ. Причиной может стать уклонение от предоставления документов, уклонение от внесения задатка. Препятствиями для участия в торгах признаются также нарушение правил заполнения заявки, указание цены ниже установленного комиссией минимума, нахождение в стадии ликвидации или банкротства, официальная приостановка деятельности претендента.
- Рассмотрение заявок. Ознакомление с предложениями участников осуществляется публично. В ходе изучения документов могут присутствовать все кандидаты. Процесс обязательно протоколируется. Документ публикуют на сайте в течение 1 рабочего дня после вскрытия конвертов. На принятие решения о допуске п. 71 Правил ФАС РФ отводит 20 календарных суток. Еще один день регламент дает комиссии на извещение участников об итогах этого этапа. Лицам, не допущенным к аукциону, возвращают задаток.
- Объявление результатов. Оценка предложений проводится в течение 10 суток с момента допуска участников к торгам. Критерии устанавливают конкурсной документацией. Предпочтение отдают лицу, озвучившему наиболее привлекательные условия сотрудничества или самую высокую стоимость аренды. Протокол оценки заявок вместе с проектом договора вручается победителю не позднее 3 дней. Документы публикуют на сайте торговой площадки на следующие сутки после подписания (п. п. 87–88 Правила ФАС РФ).
- Заключение договора. Соглашение подписывается с победителем не ранее 10 суток с момента подведения результатов. Временные границы установлены п. 7 ст. 17.1 закона 135-ФЗ. Максимальный срок не ограничен. Задаток списывается в счет оплаты по договору.
Антимонопольная служба неоднократно давала разъяснения относительно правил передачи в аренду государственного и муниципального имущества. Ряд дополнений можно найти, например, в письме от 05.06.2012. В документе отражены случаи предоставления нежилых помещений единственному участнику торгов, заключения договора в отношении инженерно-технических сетей и прочее.
Жесткой регламентации подлежат цены. Так, в 2019 году минимальная годовая ставка арендной платы за 1 м2 московского нежилого помещения остается на уровне 4500 рублей (п. 2 столичного постановления № 809-ПП).
Нормативными актами четко оговорены правила аренды муниципальных помещений и участков без проведения торгов. Статьей 17.1 закона 135-ФЗ такая возможность предусмотрена для следующих заявителей:
- государственные и муниципальные структуры;
- некоммерческие организации (религиозные объединения, общественные союзы, ассоциации, политические партии, товарищества собственников жилья и др.);
- торгово-промышленные, адвокатские и нотариальные палаты;
- образовательные и медицинские учреждения;
- предприятия, занимающиеся размещением объектов связи и почты;
- владельцы инженерно-технических сетей, связанных с единой теплоснабжающей организацией по закону 190-ФЗ;
- контрагенты в рамках муниципального или государственного контракта; · получатели преференций (глава 5 закона 135-ФЗ);
- правопреемники приватизированных унитарных предприятий, если имущество не было включено в состав активов;
- единственный участник аукциона при условии соблюдения конкурсных требований.
Кроме того, проводить торги не требуется, если имущество передается в аренду не более чем на 30 дней в течение полугода. Процедуру не нужно соблюдать, при передаче объекта взамен изъятого (ч. 12 ст. 17.1 закона 135-ФЗ). Нормой предусмотрены и иные специфические случаи.
Аренда без аукциона нередко служит средством развития приоритетных отраслей. Так, пункты 3.1 и 3.2 ст. 17.1 закона 135-ФЗ предусматривают такой механизм для следующих лиц:
- Разработчики полезных моделей, ноу-хау. Ключевым условием становится внедрение перспективных интеллектуальных новинок. Имущество не может передаваться в субаренду.
- Социально значимые предприятия. Медицинские организации вправе получить объекты в аренду для оказания услуг населению. Предприятия общественного питания пользуются преимуществом при обслуживании образовательных учреждений, а физкультурно-оздоровительные центры – при обеспечении обучающихся спортивными занятиями.
Освобождение от торгов предусмотрено также ст. 39.6 ЗК РФ. Получить на льготных условиях муниципальные участки могут лица, поименованные в президентских указах и правительственных постановлениях. Соответствующие акты вправе издавать региональные власти в рамках реализации культурных, бытовых или инвестиционных проектов. От общих правил разрешается отступать при выделении земель застройщикам, завершающим работы на проблемных объектах. Заключать договоры без аукционов можно в целях комплексного освоения территорий, исполнения международных соглашений, размещения нефтепроводов, систем тепло-, газо-, энерго- и водоснабжения. Получить в аренду сельскохозяйственные угодья в государственных учреждениях могут фермеры. Участвовать в торгах им не придется. Условия установлены ст. 10 закона 101-ФЗ.
Земельный кодекс РФ содержит перечень, включающий более трех десятков исключений. Списки лиц, освобожденных от участия в аукционах, есть также в ст. 74 ЛК РФ и ст. 16 ВК РФ.
Льготные программы
Для отдельных категорий арендаторов московские власти установили пониженные ставки. При заключении договора стоимость пользования нежилыми помещениями пересчитывается с учетом корректирующего коэффициента (приложение 1 постановления 809-ПП). Так, льготы предоставляются:
- нотариальным конторам;
- адвокатским образованиям;
- пенсионерам, ветеранам;
- родителям детей-инвалидов;
- общественным объединениям;
- общероссийским профсоюзам;
- социально ориентированным некоммерческим организациям;
- религиозным формированиям, зарегистрированным на территории страны в соответствии с действующими правилами;
- торгово-промышленным палатам;
- государственным и муниципальным структурам;
- товариществам собственников жилья;
- творческим союзам;
- организациям, размещающим на участках водопроводные и канализационные системы;
- учреждениям образования, здравоохранения, культуры, искусства, науки, регулирования труда;
- участникам государственных контрактов по размещению бытовых отходов;
- медицинским организациям;
- научно-исследовательским центрам.
Льготы не применяются, если отдельными нормативными актами Москвы для арендаторов установлены фиксированные ставки.
Кроме того, в столице реализуются специальные программы развития бизнеса. Получить муниципальный объект в аренду на выгодных условиях могут представители малого предпринимательства (постановление Москвы № 800-ПП). Правом на льготы обладают коммерсанты, претендующие на помещения до 300 м2. Условиями понижения ставки являются заключение договора без торгов и осуществление социально значимой деятельности. Таковыми признаны производство, питание незащищенных групп населения, культура, спорт, бытовое обслуживание, торговля продовольствием.
Снижение стоимости аренды допускается при заключении соглашений с организациями, использующими труд инвалидов. Их численность среди работников за 2 налоговых периода должна составлять не менее 50%, а доля заработка – 25%. Рассчитывать на преференции вправе лицензированные медицинские и ветеринарные клиники, а также образовательные центры.
Льготная годовая ставка установлена на уровне 3500 рублей за м2. Программа реализуется в заявительном порядке. Заинтересованные лица обязаны представить в Межведомственную комиссию по имущественной поддержке подтверждающие документы. Нарушение порядка использования объектов, арендованных на льготных условиях, грозит взысканием штрафа и расторжением договора в одностороннем порядке.
Таким образом, условия аренды муниципального имущества неодинаковы для разных категорий лиц. В целях развития приоритетных направлений законодатель может отступать от общепринятой процедуры. Регулирование отношений осуществляется сразу несколькими нормативными актами федерального уровня.