Порядок составления акта приема-передачи нежилых помещений
Отдельные этапы исполнения договора арендодатель и арендатор фиксируют специальными документами. Одним из них является передаточный акт. Таким способом стороны закрепляют фактический переход имущества от собственника к временному владельцу. Юристы рассказали о форме и содержании документа.
Юридическое значение
Статья 611 ГК РФ обязывает собственника передавать арендатору имущество в исправном техническом состоянии. Обо всех недостатках предписывается уведомлять заранее. Вместе с помещением контрагенту вручают ключи и сопроводительные документы (паспорта инвентаризации, сертификаты на встроенное оборудование, пр.). Актом приема-передачи подтверждается отсутствие претензий, а также устанавливается точка отсчета для начисления платы за аренду.
Если речь идет о нежилом помещении, стороны фиксируют степень износа. Пренебрежение процедурой оформления грозит длительными разбирательствами. При расторжении договора собственники нередко заявляют о причинении вреда. От претензий не защищает даже добросовестное исполнение контракта. Ярким примером является дело № А53-4101/16. Ответчица потратила на ремонт арендованного помещения свыше 500 тысяч рублей. Однако собственник остался недоволен и потребовал взыскать с нее убытки. Доказывать факт улучшения недвижимости пришлось фотографиями «до» и «после», а также расходными квитанциями.
Передаточные акты оформляются не только при аренде. Этот документ широко используется в продаже, покупке, обмене. Этот способ востребован при исполнении сделок как организациями, так и рядовыми физическими лицами.
Попытки конфликтующих сторон заменить документы свидетельскими показаниями терпят крах. К устным доказательствам суды относятся настороженно. Примерами отрицательной практики являются постановления государственных арбитражей № Ф04-2599/2017, № Ф07-1110/2018 и № Ф09-1706/17. Примечательно, что к единому мнению о недопустимости замены передаточных актов пришли сразу три окружные кассации.
Форма и содержание
Гражданское законодательство не устанавливает жестких требований к акту приема-сдачи имущества. Правила оформления закреплены практикой. Так, суды настаивают на соблюдении следующих условий:
- Подписание обоими участниками. Избежать споров о дате передачи арендованного объекта можно лишь путем составления двустороннего документа. К такому выводу пришел ВС РФ при рассмотрении дела А55-28556/2014.
- Письменное закрепление. В большинстве случаев стороны придерживаются традиционного бумажного документа. Однако с развитием технологий все большее распространение получает электронный формат. Акты подписывают цифровыми подписями. В судах такие доказательства принимают. Начало было положено еще в период деятельности ВАС РФ определением № 13675/08. Высшая инстанция приняла во внимание электронную переписку, признав виртуальные документы свидетельством деловых отношений. В 2019 году у служителей Фемиды не возникает сомнений по этому поводу.
Единых требований к содержанию актов сдачи-приема также не установлено. Образцы предложено скачать на специализированных сайтах или бесплатных справочно-правовых системах.
В обязательном порядке в документах должны присутствовать сведения о сторонах, их представителях, дате и месте составления. В тексте необходимо подробно описывать предмет сделки. Если таковым является здание, офис или иной объект недвижимости, указать следует адрес, инвентарный (кадастровый номер), площадь, этажность. При наличии на площадях встроенного оборудования отражению подлежит заводской номер, а также технические характеристики систем.
Содержание актов во многом определяется целевым назначением арендованных помещений. Так, при передаче магазинов имеют значение планировка и внешняя отделка. Документальное закрепление расположения перегородок, складских зон, входов и выходов защитит от самовольной перестройки. Указание на наличие вывесок или фирменной отделки исключит присвоение арендатором съемных конструкций.
Во избежание споров в документе указывается и степень износа имущества. Абстрактных формулировок лучше избегать. В качестве основы участники могут использовать оценочную таблицу Росстата (приказ № 543 от 29.08.2014). Сейчас распоряжение не действует. Однако сторонам договора не запрещено на него ссылаться. Так, для определения состояния недвижимости применяются следующие характеристики:
Оценка | Характеристика | Процент износа |
---|---|---|
Отлично | Здание только что сдано в эксплуатацию | до 5 |
Очень хорошее | Допускаются мелкие повреждения внутри и снаружи, ремонт не требуется | 5–15 |
Хорошее | Присутствуют дефекты, необходимы косметические отделочные работы | 15–30 |
Удовлетворительное | Отдельные элементы объекта требуют замены или капитального ремонта (окна, двери, инженерные коммуникации) | 30–50 |
Плохое | Капитальный ремонт необходим всему помещению/зданию | 50–75 |
Неудовлетворительное | Недвижимость не может эксплуатироваться по назначению, подлежит сносу или реконструкции | 75–100 |
Количественные характеристики могут дополняться фотографиями и видеозаписями. На наличие таких приложений в тексте делается отдельная ссылка. Подлинность документа свидетельствуется подписями сторон.
Таким образом, оформление передаточного акта – одна из стадий договорных отношений. Документ составляется при заключении соглашений аренды, субаренды, купли-продажи, мены. Его назначением является защита от споров относительно технических и эксплуатационных характеристик помещения, а также установления точки отсчета для начисления оплаты.