Как избежать ошибок при заключении договора аренды с последующим выкупом
Содержание
Гражданское законодательство России построено по принципу диспозитивности. Базовые договоры, описанные нормативно-правовыми актами, разрешено видоизменять. Аренда имущества с условием последующего выкупа является типичным смешанным соглашением. Что это такое и как правильно действовать сторонам сделки, рассказали юристы.
Общая характеристика
Передача имущества во временное и платное пользование регламентируется положениями главы 34 ГК РФ. Заключать такие сделки могут как физические, так и юридические лица. Стороны в соглашении равноправны, несут друг перед другом ответственность.
Предметом договора аренды становятся любые вещи, не теряющие своих свойств в процессе эксплуатации (ст. 607 ГК РФ). Исключение составляют объекты, изъятые или ограниченные в гражданском обороте (например, водоемы, культурные памятники, лесные насаждения). Федеральными законами для таких объектов устанавливаются предельные сроки аренды.
Условие о последующем выкупе включается в текст контракта по согласованию сторон. Именно этот пункт придает сделке смешанный характер. Поскольку распоряжение является неотъемлемой частью права собственности, законный владелец должен:
- подписать документ самостоятельно (ст. 209 ГК РФ);
- передать полномочие на заключение контракта представителю (ст. 185 ГК РФ);
- включить соответствующий пункт в договор доверительного управления (ст. 1020 ГК РФ).
К аренде с правом выкупа в равной степени применяются положения главы 30 ГК РФ. Поскольку сделка завершается продажей, существенными условиями станут срок и порядок расчетов. Отсутствие четкой договоренности может стать причиной признания смешанного контракта незаключенным (например, постановление ФАС Дальневосточного округа № Ф03-4465/11).
А вот к описанию предмета служители Фемиды относятся лояльнее. Злоупотребить невнимательностью контрагента практически невозможно. Требовать признания договора незаключенным разрешено лишь до фактического приема-передачи. Если таковая успешно состоялась, ссылаться на неопределенность нельзя (постановления ВАС РФ № 73 от 17.11.11 и ФАС Северо-Кавказского округа № А01-142/2009).
Предмет и форма договора
Гражданское законодательство разрешает арендовать недвижимость, транспорт, оборудование, производственные комплексы (предприятия) и прочие непотребляемые вещи. Главным условием является подробное описание ценностей в соглашении. Поскольку результатом сотрудничества становится переход права собственности, требования к форме сделки специфичны.
Классический договор между коммерческими субъектами составляют в простой письменной форме. Регистрации подлежат лишь контракты с недвижимостью, заключенные на срок более 12 месяцев. Пункт о выкупе меняет ситуацию. Вносить запись в реестр (ЕГРН) потребуется, даже если капитальное строение или земля арендуется на период менее года (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Норма обязывает заключать договор в форме, предусмотренной для купли-продажи имущества.
Если условие о переходе объекта в собственность арендатора по окончании срока сделки присутствует в тексте, заключать дополнительно соглашение не требуется. Это следует из общего смысла ст. 624 ГК РФ. Сторонам достаточно произвести расчет, а, при необходимости, задокументировать переход прав.
Аренда с выкупом движимого имущества в государственных органах не регистрируется. Такие соглашения заключают в простой письменной форме. По желанию сторон их может удостоверять нотариус.
Специальных требований к операциям с транспортными средствами ГК РФ не предъявляет. Новый владелец ставит приобретенную машину на учет в органах ГИБДД. Государственной регистрацией сделки такая процедура не является.
Порядок выкупа имущества
Условия приобретения объекта арендатором относятся к существенным условиям. В законе это не закреплено. Однако суды единогласно приходят к такому мнению (постановления ФАС Уральского округа № Ф09-6216/10-С3 и Волго-Вятского округа № Ф01-907/11).
Так, участникам сделки необходимо обозначить цену. Изменение стоимости имущества после подписания соглашения допускается только по обоюдному решению сторон. Арендодатель не может уклониться от продажи, если все условия контракта неукоснительно соблюдаются. Пункт о выкупе приобретает для него силу договора о намерениях. Комплексный подход к вопросу продемонстрировал ВАС РФ в постановлении № 13970/10. Похожей точки зрения придерживаются ФАС Московского округа (дело № А40-63398/12-11-579) и 18 ААС (спор № А07-22939/2009). Служителям Фемиды достаточно установить факт явного и однозначного намерения сторон совершить сделку в будущем.
А вот для арендатора выкуп не является обязательным. Если к моменту завершения договора реальная цена объекта окажется ниже согласованной или потребность в активе отпадет, он вправе отказаться от покупки. Ярким примером является постановление Восточно-Сибирского окружного ФАС по спору № А58-8158/20100.
Другим важным пунктом является порядок расчетов. В практике сложилось две схемы:
- Включение выкупной стоимости в арендный взнос. Стороны утверждают график и структуру платежей. Одна часть суммы признается платой за пользование имуществом, другая – выкупной ценой. В результате объект приобретается в рассрочку. Примером является классический лизинг.
- Единовременный расчет. В документах фиксируется стоимость и дата покупки. Все деньги арендатор обязан перечислить отдельной суммой. Со взносами за пользование активом выкупная цена не смешивается.
Если стороны придают срокам большое значение, дата последнего платежа также признается существенным условием. Соответствующий вывод ФАС Уральского округа сделал, разрешая спор № А07-14332/2010.
Виды договоров
Классификация смешанных арендных соглашений проводится по правилам главы 34 ГК РФ.
| Тип сделки | Особенности выкупа |
|---|---|
| Аренда коммерческих помещений и земель | Основное внимание в сделках уделяют предмету. Характеристика объекта должна соответствовать формулировкам правоустанавливающих документов. В тексте необходимо указать наименование, адрес, кадастровый или инвентарный номер, площадь, этажность и прочие параметры |
| Прокат вещей | Срок соглашений не превышает 1 года. Юридические лица и предприниматели вправе выступать только в роли арендодателя (ст. 626–627 ГК РФ). Предметом этого договора являются вещи потребительского назначения. Они становятся основой бизнеса. Включать в договор условия о последующем выкупе нецелесообразно |
| Аренда предприятий | При работе с производственными комплексами надлежит придерживаться особых требований. Выкуп осуществляется с опорой на ст. 561 ГК РФ. К договору прилагают бухгалтерский баланс, инвентаризационный акт, заключение аудитора, список кредиторов |
| Финансовая аренда | Сделке посвящен шестой параграф главы 34 ГК РФ. Детально отношения регламентируются законом № 164-ФЗ от 29.10.98. По заявке клиента лизингодатель приобретает имущество, а затем передает его в аренду. Выкуп является специфическим условием договора. По завершении срока сотрудничества лизингополучатель приобретает актив по остаточной стоимости. От рассрочки такая схема отличается наличием арендной платы. С кредитом она не имеет ничего общего. О необходимости четкого разграничения понятий заявлял еще ВАС РФ в постановлении № 66 от 11.01.02. И арендные, и выкупные платежи признаются доходом лизингодателя. Все суммы попадают под налогообложение |
Условие о последующем выкупе нужно отличать от преимущественного права арендатора на приватизацию. Его предоставляют, например, в рамках поддержки малого и среднего предпринимательства (ст. 3 закона 159-ФЗ). В этом случае срок и цена не согласуются сторонами заранее. Условия продажи определяются на момент совершения сделки. Арендатору остается их принять или отклонить.
В Москве сделок смешанного характера немного. Основная масса объявлений сводится к переуступке прав на пользование муниципальными объектами. Возможность перевода площадей в собственность позиционируется как конкурентное преимущество. Впрочем, встречаются и предложения от прямых владельцев.
Риски аренды с последующим выкупом
Неблагоприятных сценариев развития ситуации при исполнении гражданско-правового договора много. Наибольшие опасения у арендаторов вызывает досрочное расторжение сделки. Если схема расчетов предполагала внесение выкупной стоимости равными платежами, вернуть деньги будет непросто. В судебном заседании придется доказать факт неосновательного обогащения. Общие принципы рассмотрения таких споров изложил ФАС Московского округа в постановлении № Ф05-4999/14. Чаще всего проблема возникает при лизинге.
Другим серьезным риском являются обременения. Ограничить права текущего собственника при заключении договора аренды нельзя. Условие о выкупе не лишает владельца возможности распоряжаться имуществом. В период исполнения сделки ему ничего не мешает, например, заложить объект. Информацию в государственных реестрах придется запрашивать регулярно. Более того, до приобретения имущества арендодатель может обанкротиться. В результате предмет соглашения войдет в конкурсную массу и будет использован для погашения кредиторской задолженности (ст. 131 закона 127-ФЗ).
Серьезной угрозой для обеих сторон является повреждение или гибель имущества. В договоре участники, обычно, утверждают сроки страховки, периодичность технического освидетельствования, капитального и текущего ремонта. Арендатор несет ответственность за повреждение вверенного объекта только при наличии вины. Соответствующий вывод ВАС РФ содержится в постановлении № 5619/06. Если ценности были утрачены в результате независящих от сторон обстоятельств, убытки полностью лягут на текущего собственника.
Таким образом, условие о выкупе превращает классическую аренду в сложный и многогранный договор. Его заключение и исполнение требует от участников предельной ответственности. Партнеры обязаны учитывать специфику имущества, сроки, ситуацию на рынке, а также прочие нюансы.
Загрузка...
