Оформление возврата нежилого помещения по договору аренды

По завершении договора арендатор обязан вернуть недвижимость собственнику. Неисполнение этого условия влечет взыскание платы за весь период пользования имуществом, а также удержание неустойки. Избежать споров относительно сроков возврата позволяет акт. О правилах составления документа при передаче нежилых помещений рассказали эксперты.

Возврат нежилого помещения: правовое регулирование, форма и содержание акта

Значение и правовое регулирование

Прямого предписания о составлении актов возврата имущества в законе нет. Необходимость оформления вытекает из содержания ст. 622 ГК РФ. Участники договора должны зафиксировать окончание отношений и отсутствие претензий относительно состояния объекта (постановление Волго-Вятского окружного арбитража по делу А43-26537/2017).

Кроме того, официальная приемка помещения из аренды необходима для завершения расчетов. Дата подписания акта – последний день начисления платы за пользование недвижимостью. К такому выводу пришел ВАС РФ в п. 38 информационного письма № 66 от 11.02.02.

Сдача нежилого помещения играет ключевую роль при определении судьбы улучшений. Стороны дают им стоимостную и количественную оценку, указывают на возможность отделения от объекта. Впоследствии документ становится основой для переговоров о компенсации. Отсутствие исходных сведений грозит длительными разбирательствами. Конфликтующим партнерам приходится привлекать к разрешению споров специалистов, собирать доказательства (дело А72-16015/2015).

Правила оформления

Нормативные акты не содержат требований к форме и содержанию акта возврата. Образцы документов, фиксирующих передачу нежилых помещений при расторжении договора аренды, содержатся в бесплатных информационных банках.

В практике участники сделок стараются придерживаться следующих правил:

  1. Идентификация. Документ является приложением к договору, а потому при его составлении нужно указывать соответствующие реквизиты. Делать это лучше в названии.
  2. Дата и место. В этом случае выполняются общие правила. В документе фиксируют день, месяц и год составления, а также наименование населенного пункта.
  3. Информация об участниках. Сведения о каждой стороне отражают в преамбуле. Здесь прописывают данные о представителях.
  4. Факт возврата. Это основная часть документа. Она должна содержать четкие формулировки «Арендатор сдал» и «Арендодатель принял». Дополнительно сторонам следует зафиксировать передачу ключей, технических паспортов, сертификатов.
  5. Состояние арендованного имущества на момент передачи. Актом участники закрепляют результаты осмотра объекта. Стороны перечисляют все улучшения или выявленные дефекты. На этом этапе может быть установлена степень износа помещения. Опираться можно на распоряжение Росстата № 543. Нормативный акт утратил силу. Однако ссылаться на него по обоюдному согласию не запрещено. Описание нередко дополняют снимками и видеозаписями. При возникновении взаимных претензий эти материалы становятся базисом независимой оценки.
  6. Подписи. Суды отказываются принимать в качестве доказательства односторонние акты (определение ВС РФ № 306-ЭС16-3858). Именно поэтому стоит позаботиться о явке всех участников.

Срок хранения передаточных документов законом не установлен. Поскольку акты являются приложением, в архив их необходимо поместить вместе с договором аренды. Период хранения равен 4 годам (ст. 23 НК РФ).

Возврат нежилого помещения: правовое регулирование, форма и содержание акта

Уклонение от подписания

Возврат нежилого помещения после окончания договора аренды нередко вызывает споры. Одна из сторон может отказаться подписывать акт. Алгоритм действий в такой ситуации вновь подскажет практика.

Пример

В постановлении № 96/02 ВАС РФ поправил истца. Основанием истребования в этом случае является ст. 622 ГК РФ. О незаконном владении при наличии арендного договора говорить нельзя. Правовые основания

Позиция суда
Арендатор попытался вернуть недвижимость собственнику. Однако контрагент отказался принимать объект, потребовав предварительно устранить недостатки. Через некоторое время арендодатель подал иск. Он заявил о просрочке возврата имущества и попросил взыскать за весь период платуСлужители Фемиды встали на сторону ответчика. Наличие недостатков не препятствует возврату арендованного имущества. Участникам следовало перечислить спорные моменты в акте. Отказываться от приемки помещения собственник был не вправе. Во взыскании арендной платы за период просрочки отказали. Вопрос о возмещении убытков предметом разбирательства не являлся (решение АС Хакасии по делу № А74-2686/2016)
Арендатор отказывался от подписания акта возврата, но фактически помещение освободил. Собственник имел доступ к зданию и мог его осмотретьВ информационном письме № 66 (п.13) ВАС РФ признал законным составление одностороннего акта с привлечением независимого лица. Присутствие незаинтересованного участника стало решающим фактором в споре пользования недвижимостью у ответчика были. Положения ст. 301 Кодекса не применяются к таким отношениям. Принудительный возврат имущества осуществляется с опорой на положения главы 34 ГК РФ. В итоге арендодателю пришлось поменять основание иска
Арендатор уклонялся от возврата недвижимости и составления передаточного акта. По окончании срока соглашения он не освободил помещение, не передал ключи. Собственник обратился в суд с иском об истребовании объекта из чужого незаконного владенияВ постановлении № 96/02 ВАС РФ поправил истца. Основанием истребования в этом случае является ст. 622 ГК РФ. О незаконном владении при наличии арендного договора говорить нельзя. Правовые основания пользования недвижимостью у ответчика были. Положения ст. 301 Кодекса не применяются к таким отношениям. Принудительный возврат имущества осуществляется с опорой на положения главы 34 ГК РФ. В итоге арендодателю пришлось поменять основание иска.

Таким образом, составление акта возврата – это завершающий этап договорных отношений. Подписывая документ, стороны уменьшают риск споров и устанавливают конечную дату начисления арендной платы. Единых правил оформления нет. Содержание определяется деловой практикой.

Ссылка на основную публикацию