Как ИП оформить ипотеку

Иметь своё жильё нужно каждой семье, поэтому ипотека для многих это единственный вариант осуществить желаемое. Обычно с оформлением этого долгосрочного кредита не возникает проблем у официально трудоустроенных граждан с достойной зарплатой, тогда как у индивидуальных предпринимателей с этим бывают трудности. Дают ли ипотеку ИП, ответ на этот вопрос нельзя дать однозначно, так как доход от бизнеса часто не отличается стабильностью, что вызывает у банков сомнения по поводу платежеспособности клиентов. Рассмотрим, какой подход можно использовать предпринимателю, чтобы банк выдал ему ипотеку.

Особенности, требования, условия получения

С каждым годом растёт число самозанятых граждан. Государству нужен хорошо развитый малый бизнес, поэтому для него создаются благоприятные условия. Не отстают в этом и банки, во многих из них разрабатываются кредитные продукты, предназначенные специально для предпринимателей, в том числе связанные с ипотекой. Есть даже банки, целиком ориентированные на потребности малого бизнеса.

Однако ипотечный кредит ИП несколько отличается от таких же кредитов, выдаваемых физическим лицам, не лучшими условиями. Вот такие особенности в 2018 году наблюдаются в большинстве кредитных учреждений:

1. Процент за год выше, минимум 15%.
2. Срок выплат меньше, максимум 10 лет, тогда как физлицам оформляют на 25–30 лет. Это значительно повышает сумму ежемесячного платежа.
3. Процент первоначального взноса выше, в пределах от 20 до 50% всей ссуды.
4. Требуется дополнительное залоговое обеспечение (коммерческая недвижимость, машина) или участие поручителей.

Условия по ипотеке первое время могут быть не такими жёсткими, бизнесменам могут дать время на развитие дела, чтоб их доход позволял без проблем погасить кредит.

Внимание! Банки намного охотнее дают предпринимателям кредиты на покупку площадей для ведения бизнеса, а не для жилья. Так как наличие коммерческой недвижимости способствует получению прибыли, а вместе с этим увеличивается и платежеспособность ИП.

Повысить шансы на получение ипотеки для ИП может полное соответствие нескольким критериям. В большинстве банков рассматривают не только доход предпринимателя, но и другие показатели, от которых зависит его платежеспособность. Требования к клиентам таковы:

• российское гражданство;
• не менее чем полугодовой стаж индивидуального предпринимателя;
• прибыль не носит сезонный характер;
• возраст, чаще дают людям трудоспособного возраста, так называемого «в самом расцвете сил»: от 25 до 50 лет (как известно, ИП можно стать в любом возрасте от 16 и до глубокой старости);
• история прошлых займов не должна вызывать нареканий;
• верхняя планка полученных доходов тоже учитывается – не более 400 миллионов в год, банкиры с подозрением относятся к бизнесменам со слишком большой прибылью, по мнению банкиров, это может указывать на отмывание денег или связи с преступностью;
• система налогообложения предпочтительно общая, с точки зрения банка, это является признаком устойчивого и серьёзного бизнеса.

Внимание! Почти во всех банках к предпринимателям на спецрежимах (УСН, ЕНВД, ПСН, ЕСХН) относятся с недоверием. Считается, что те, кто экономит на налогах, не может похвастаться стабильным доходом. Хотя у предпринимателя на упрощенке есть шанс оформить ипотеку, если он будет платить УСН 6% от прибыли, а не с разницы «Доход-Расход», так как в первом случае доход оценивается максимально прозрачно.

Пакет документов

Почти во всех банках оформление ипотечного займа проходит по типовой схеме вне зависимости от статуса заявителя, является ли он ИП или физлицом:

1.  Заполнение подробной анкеты, где клиент указывает информацию о своём доходе, имуществе и сумме, которую хочет взять.
2.  Сбор документов.
3.  Рассмотрение заявки банком, одобрение или отказ.
4.  Заключение основного договора по кредиту по факту получения банком первоначального взноса.
5.  Передача всей стоимости недвижимости бывшему владельцу.
6.  Перерегистрация права собственности на жильё на нового хозяина.
7.  Составление соглашения о передаче в залог ипотечной недвижимости.

К этапу подготовки пакета документов стоит отнестись со всей серьёзностью. По факту предъявления нужных бумаг, прозрачно отражающих доход клиента, банк будет принимать решение, насколько рискованно будет выдать ему деньги.

У каждого кредитного учреждения разработаны свои формы анкет для заявки, а также собственные требования о том, какие документы необходимы. Так как индивидуальный предприниматель, прежде всего, является физическим лицом, то большинство бумаг из перечня для него будут вполне обычными:

• документ, удостоверяющий личность;
• документы, указывающие на гражданское и семейное положение заявителя (свидетельства о браке, разводе, о рождении детей);
• документы, подтверждающие наличие другого имущества и ценностей (недвижимости, транспортных средств, акций, долей уставных капиталов и т. д.).
• Трудящийся гражданин подтверждал бы свой доход справкой 2-НДФЛ с места работы. Человек, работающий на себя, должен показать свой достаток с помощью иных бумаг:
• выпиской из ЕГРИП;
• лицензией, разрешением или патентом;
• декларацией, сдаваемой по итогам налогового периода в зависимости от режима налогообложения: за 1 год для УСН, за 2 года для ЕНВД и ОСНО, если предприниматель платит НДФЛ на себя.

В отдельных случаях банк может затребовать ещё какие-то бумаги, связанные с предпринимательской деятельностью бизнесмена, например, договора об аренде помещений или лизинге, а также выписки о движении средств на расчётном счёте, если он открыт в другом банке.

Действенные советы, как не получить отказ

Одобрение ипотечного займа получит только тот предприниматель, который докажет банку состоятельность своего бизнеса, приносящего стабильный доход. Здесь действует совсем иная ситуация, чем при взаимодействии с налоговым органом. Некоторые ИП умудряются скрывать свой истинный уровень дохода, предоставляя так называемую «нулевую» отчётность, чтобы освободиться от уплаты налогов. Если же бизнесмен предоставит «нулевую» декларацию в банк, ему гарантировано откажут в выдаче ипотеки.

Отсутствие доходов от предпринимательства возникает не только из-за попыток скрыть доход, но и по следующим причинам:

1.  Бизнесмен только что открыл ИП.
2.  Деятельность была приостановлена, например, по решению налогового органа.

В этих ситуациях рекомендуется просто выдержать некоторые временные рамки. Ипешникам без стажа стоит эффективно поработать минимум год, чтобы повысить свои шансы на получение жилищного кредита. Иногда ипотеку могут дать даже при «нулевой» отчётности, если клиент заручится поддержкой надёжного поручителя или покажет наличие иных объектов собственности, но в этом случае условия могут быть слишком жёсткими: повышенная процентная ставка в течение малого срока кредита.

Вот ещё несколько советов, для того чтобы дали добро на получение ипотечного займа:

1.  ИП может перейти на такую налоговую систему, чтобы доходность его бизнеса можно было оценить максимально чётко: с упрощёнки на проценте от товарооборота на УСН 6%, а лучше на общую систему с НДФЛ для предпринимателей.
2.  Взять в любом банке потребительский кредит и закрыть его в срок. Такое действие поможет сделать хорошую кредитную историю, которая будет его характеризовать, как надёжного заёмщика.

Внимание! Все кредитные истории собраны в специальную базу данных, которая находится в свободном доступе, поэтому банк может проверить сведения, даже если заявитель ранее брал кредит в других учреждениях. Чистая кредитная история тоже не способствует появлению доверия к заёмщику. Вряд ли банк пойдёт на риск, связанный с сотрудничеством с клиентом, ранее не оформлявшим никакие займы.

4.  Иметь уже накопленную крупную сумму, чтобы увеличить процент первоначального взноса. Чем меньше будет остаток по ипотеке после зачисления первоначального взноса, тем охотнее банк пойдёт на сотрудничество.

5. Показать все имеющиеся дорогостоящие объекты собственности, в этом случае скрывать состоятельность не имеет смысла. Если бизнесмен не владеет больше никакими домами, квартирами или авто, тогда можно попросить помощи у поручителей.

Таким образом, идти в банк за ипотекой стоит только после хорошей подготовки, чтобы не получить отказ. Все факты отказов также вносятся в кредитную историю гражданина, а это может подпортить его репутацию в будущем.

Налоговый вычет

Граждане нашей страны имеют право получить возврат уплаченного налога на доходы в связи с оплатой расходов на учёбу, лечение или приобретение жилья. Суммы таких возвратов возникают из-за уменьшения налоговой базы на сумму, израсходованную на перечисленные цели, отсюда и пришло понятие вычета. Вычет на приобретение недвижимости носит название имущественного.

Как видно из определения, налоговый вычет, предоставляемый в связи с ипотекой, для ИП реален только при условии уплаты НДФЛ. Уплачивать налог с доходов 13% предприниматель может только:

• при нахождении на общей системе налогообложения;
• если ИП совмещает бизнес с официальной работой, на которой с него удерживают подоходный налог;
• сдаёт в аренду недвижимость, принадлежащей ему на праве собственности, при этом сделка официально оформлена, и происходит уплата НДФЛ с арендной платы.

Важно! Бизнесмены на ЕНВД, на патенте или на других спецрежимах, получить имущественный вычет за приобретение жилья не могут.

Если ИП осознал своё право на возврат из бюджета, то ему стоит помнить об особенностях этой процедуры:

1. Не стоит опаздывать с подачей документов на вычет: это можно сделать не позднее трёх лет после покупки жилья (налоговая учитывает только три последних налоговых периодов).
2. Главным документом на вычет является правильно заполненная декларация 3-НДФЛ, которую нужно направить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом покупки недвижимости. В ней налогоплательщик должен указать сумму, истраченную на покупку, и самостоятельно рассчитать сумму возврата. Сейчас это можно сделать в режиме онлайн на сайте ФНС.
3. Максимальная сумма, на которую можно уменьшить налоговую базу НДФЛ, равна 2 миллионам, вычет на более дорогую недвижимость рассчитывается, исходя из этой же стоимости. Поэтому сумма возврата не может превышать 260 тысяч рублей, которую можно получить только 1 раз в жизни.

Внимание! Чтобы получить право на возврат из бюджета, многие предприниматели на спецрежимах оформляют жильё, например, на своих супругов, которые официально трудоустроены. Тогда вычет будет считаться по их справке 2-НДФЛ.

Банки, предоставляющие ипотеку ИП

С выбора подходящего банка, пожалуй, стоит всё начать. Хорошо будет сразу изучить рейтинги, какие банки выдают жилищные займы. Бизнесмену нужно сразу определиться, что лучше взять: ипотеку на готовую квартиру, или купить участок под строительство. Для правильного выбора есть два важных совета:

1. Доверить такой крупный и долгосрочный кредит лучше одному из крупнейших банков в силу его надёжности.
2. У ИП уже должны быть налажены отношения с этим банком, например, открыт расчётный счёт, чтобы легко можно было оценить оборот средств на нём, или быть в наличии прошлые успешно погашенные займы.

Внимание! Несмотря на большое разнообразие кредитных организаций, ипотечным кредитованием ИП занимаются не везде. Многие банки, ориентированные на потребности малого бизнеса, выдают займы только на приобретение коммерческих площадей.

Несколько слов о самых рейтинговых банках, в которых бизнесмен может взять жилищный кредит:

1.  «Экспресс-Ипотека» в Сбербанке.
   Срок 10 лет под 15,5% годовых с залогом приобретаемой недвижимости. Назначение недвижимости не имеет значения: условия одинаковы для жилья и для коммерции. Заёмщик должен быть ИП с минимальным стажем в 1 год, возраст от 23 до 60 лет, годовая выручка которого не должна быть больше 60 млн рублей.
2. «Кредит под залог приобретения объектов коммерческой недвижимости» от Россельхозбанка.
   Условия очень хороши, если ИП покупает площади под коммерцию: отсрочка погашения основного долга на год, индивидуальный платежный график, без поручителей.
3. Бизнес-ипотека от ВТБ 24.
   Нет необходимости собирать длинный перечень документов, хорошие условия для рефинансирования уже существующей ипотеки: ставка 10%. При покупке коммерческой недвижимости: ставка 10% годовых на 10 лет, начальная сумма 15%.

Выводы

Большинству предпринимателям тяжелее приходиться в вопросе того, как взять ипотеку, чем официально трудящимся гражданам, это факт. Пока что наши банки неохотно доверяют таким клиентам, так как им сложно доказать стабильность своей прибыли. Представителю малого бизнеса поможет только наличие крупной суммы первоначального капитала или помощь созаёмщиков. Банк для ипотеки лучше выбрать из числа самых надёжных, там, где у ИП оформлено расчётно-кассовое обслуживание.