Как оспорить кадастровую оценку нежилого помещения

Утверждение кадастровой стоимости недвижимых объектов производится региональными властями. Чиновники обязаны использовать методику Минэкономразвития России № 226 от 12.05.17, а также следовать многоступенчатой процедуре. Такой подход исключает необоснованное завышение оценки имущества. Дополнительной мерой обеспечения интересов владельцев становится право на обжалование. Если результат расчетов не будет соответствовать действительности, заинтересованные лица получат возможность его оспорить.

Правила обжалования кадастровой стоимости нежилой недвижимости: административный и судебный порядок

Общая характеристика

Цели утверждения кадастровой стоимости подробно разъяснил Верховный Суд России в постановлении № 28. Оценка необходима для справедливого налогообложения. Кроме того, результаты используются при расчете арендной платы за муниципальную или государственную землю.

Процедура регламентируется положениями ст. 6 закона № 237-ФЗ и включает:

1. Принятие решения о проведении оценки. Распоряжение об определении кадастровой стоимости издается исполнительным органом субъекта РФ. В столице такой акт издан Правительством Москвы.

2. Составление отчета. Расчет производит бюджетное учреждение, наделенное полномочиями региональными властями. Сначала специалисты собирают и анализируют информацию об объектах. Далее, проект отчета обсуждается и дорабатывается. В столице обязанность исполняет Центр имущественных платежей.

3. Утверждение. Результаты государственной кадастровой оценки рассматриваются органом исполнительной власти в течение 20 дней. Применяться показатели начинают только после издания решения об их утверждении. Итоги публикуются на официальном сайте. Новая кадастровая стоимость актуальна с 1 января, следующего за подписанием акта года.

В большинстве регионов оценку уже провели. Переходный период завершается в декабре. Пересматривать ставки будут не чаще 1 раза в 2–3 года и не реже 1 раза в 5 лет (ст. 11 закона 237-ФЗ). Основанием станут соответствующие постановления субъектов РФ.

Правила обжалования кадастровой стоимости нежилой недвижимости: административный и судебный порядок

Статья 22 закона 237-ФЗ признает за юридическими и физическими лицами право на оспаривание кадастровой оценки. Сделать это можно в судебном или внесудебном порядке. Способы обжалования взаимозаменяемы. Административная процедура не является обязательным условием подачи иска.

Пользуются механизмом преимущественно собственники недвижимости. Целью уточнения становится снижение налога на имущество. Начисления производятся именно по кадастровой стоимости. Настаивать на пересмотре результатов вправе также представители государственных органов. Требования предъявляют в двух случаях: проведение расчета с использованием недостоверных сведений о нежилом помещении или превышение кадастровой оценкой рыночных показателей.

Правила обжалования кадастровой стоимости нежилой недвижимости: административный и судебный порядокПравила обжалования кадастровой стоимости нежилой недвижимости: административный и судебный порядок

Досудебная процедура оспаривания

Заинтересованные лица могут заявить о несогласии с результатами кадастровой оценки в административном порядке. Жалоба подается в комиссию, созданную органами исполнительной власти. Образец такого документа нормативными актами не утвержден. Составлять его необходимо по общим правилам делопроизводства. В помощь заявителям бланки разрабатывают сами комиссии.

Состав коллегиального органа определяется региональным актом. Членами становятся представители субъекта РФ, сотрудники Росреестра, участники саморегулируемых объединений и других структур. Количество государственных и муниципальных служащих в комиссии не должно превышать 50% при минимальной численности в 5 человек.

Процедура предполагает несколько этапов:

  1. Сбор информации. Получить сведения об утвержденной стоимости недвижимости можно в Росреестре. Ограничений нет. Выписки выдаются всем желающим по запросу. В электронной форме данные предоставляются онлайн-сервисом. Пошлина за услугу не удерживается.
  2. Оформление отчета о независимой оценке. Если стоимость помещения кажется завышенной, можно обратиться к эксперту. Заключение о рыночной цене объекта статья 22 закона 237-ФЗ признает обязательным приложением к заявлению.
  3. Обращение. Подать жалобу юридические и физические лица могут несколькими способами. Документы принимают многофункциональные центры и секретари территориальных комиссий. Заявление можно направить заказным письмом, передать с курьерской службой. Обладатели квалифицированной цифровой подписи оспаривают кадастровую оценку, используя телекоммуникационные сети или портал госуслуг. Днем обращения признается дата фактического вручения документов. Исключения сделаны для электронных писем. В этом случае срок рассмотрения начинает течь с момента отправки файлов.
  4. Принятие жалобы к рассмотрению. Комиссия обязана изучить представленные заявителем материалы. В первую очередь проверяется комплектность. Статья 22 закона 237-ФЗ обязывает прилагать к жалобе выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости и отчет о независимой оценке. Если вопрос о пересмотре поставил законный владелец недвижимости, к заявлению прилагают копии правоустанавливающих документов. На извещение о принятии обращения к рассмотрению или его отклонении отведено 7 суток.
  5. Проверка отчета. Не позднее 3 дней с момента регистрации жалобы заключение о рыночной стоимости объекта передается в учреждение, проводившее кадастровую оценку. Специалисты дают пояснения о причинах расхождения данных.
  6. Принятие решения. Заседание по вопросу об изменении кадастровой стоимости комиссия проводит до истечения 30 суток с момента регистрации обращения. В этот же срок коллегиальный орган обязан разрешить дело по существу. Комиссия вправе определить стоимость имущества по рыночным показателям либо отказать в требовании. Решение принимают простым голосованием. Отказ мотивируют.

Предпринимателям, организациям и рядовым гражданам Москвы возможности досудебного оспаривания не предоставили. К концу 2019 года комиссия столичным правительством не сформирована. Местным собственникам приходится защищать свои права путем подачи исков.

Обжалование кадастровой стоимости не стоит путать с уточнением сведений. Порядок внесения корректив регламентирует ст. 21 закона 237-ФЗ. После публикации результатов оценки заинтересованные лица вправе направить заявление в бюджетное учреждение. Основаниями являются единичные или системные технические ошибки (описки, арифметические неточности). Настаивать на правках могут законные владельцы недвижимости, представители государственных органов и прочие заинтересованные лица. На рассмотрение обращений закон отводит 30 дней.

Правила обжалования кадастровой стоимости нежилой недвижимости: административный и судебный порядок

Судебный порядок

Правила оспаривания кадастровой стоимости закреплены главой 25 КАС РФ. Административное судопроизводство отличается от традиционных разбирательств. Условиями подачи иска являются:

  1. Ущемление законных прав. Утверждение оценки должно вступать в противоречие с интересами заявителя. Этот факт придется обосновать в обращении.
  2. Соблюдение процессуального срока. Инициировать разбирательство разрешается в течение 5 лет с момента включения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН (ст. 245 КАС РФ).
  3. Наличие оснований. Причины пересмотра оценки объекта указаны в ст. 248 КАС РФ. Таковыми признаны недостоверность исходной информации о недвижимости или установление рыночной стоимости. Независимая оценка должна быть актуальна на день утверждения данных кадастра.
  4. Оплата пошлины. Административный истец обязан перечислить в бюджет средства по правилам п. 7 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ. С рядовых граждан удерживается 300, а с организаций – 2000 рублей.

Форма и содержание иска должны соответствовать требованиям 125, 126 и 246 Кодекса. Образцы широко представлены в мировой сети, нужно лишь адаптировать их к конкретному делу.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, отчет о рыночной оценке. Если искажение обусловлено недостоверностью сведений об объекте, придется представить верные данные.

В судебной практике правила обжалования получили детализацию. Вопросам пересмотра показателей кадастра посвящено постановление ВС РФ № 28. Высшая инстанция признала право на обращение с иском не только за собственниками недвижимости. Полномочием обладают арендаторы, муниципалитеты, прокуроры. Ключевое условие – ущемление интересов неверной оценкой. Если речь идет об исправлении расчетных ошибок, к участию в деле привлекаются ответственные бюджетные учреждения.

С 2019 года положения постановления ВС РФ № 28 о досудебном порядке не применяются. Заинтересованным лицам необходимо лишь собрать базовый пакет документов. При этом копии Верховный Суд России требует удостоверять нотариально. Обязанность доказывания лежит на инициаторе разбирательства – истце. Участники процесса, возражающие против удовлетворения требований, также должны аргументировать свою позицию. Для уточнения отдельных моментов служители Фемиды могут пригласить в заседание экспертов и независимых оценщиков. Общий срок рассмотрения дела составляет 2 месяца (ст. 141 и 247 КАС РФ). При изучении сложных административных споров допускается увеличение периода. Председатель суда вправе продлить срок еще на 1 месяц.

Окончательная кадастровая стоимость устанавливается вступившим в силу решением. Новый показатель применяется с начала года. Такой порядок действует относительно недавно. Раньше перерасчет производился с момента подачи иска или жалобы в комиссию. Изменения в НК РФ были внесены законом 334-ФЗ.

Пример:

Иванов Сергей Петрович обратился в суд с требованием об оспаривании оценки помещения. Завышение показателей приводило к необоснованному увеличению налога на имущество. Иск зарегистрировали в июле. Суд рассмотрел дело и вынес решение в ноябре. В результате новую кадастровую стоимость применили при определении обязательств перед бюджетом за весь налоговый период, то есть с января.

Краткие выводы

  1. Настаивать на пересмотре кадастровой оценки вправе любые заинтересованные лица. Исчерпывающего перечня заявителей закон не содержит.
  2. Основанием становится использование в расчетах недостоверных сведений или установление кадастровой стоимости недвижимости выше рыночных показателей.
  3. Подать жалобу можно в комиссию, созданную органом исполнительной власти или суд. В первом случае процедура проводится бесплатно. Для инициации разбирательства в порядке административного судопроизводства необходимо заплатить пошлину. Ее размер минимален и не зависит от стоимости недвижимости.
  4. Список документов одинаков в обоих случаях. Заинтересованному лицу нужно подтвердить ущемление прав, представить отчет о рыночной оценке или доказательства недостоверности сведений об объекте. Законным владельцам имущества необходимо также приложить к заявлению копии правоустанавливающих документов.
  5. Применение новой кадастровой стоимости начинается с начала налогового периода, то есть с января того года, в котором было вынесено решение о пересмотре.
Ссылка на основную публикацию