Порядок регистрации договоров аренды

Большинство договоров аренды заключаются в простой письменной форме. Обязанность государственной регистрации возникает при передаче в пользование недвижимости на длительный срок. О порядке и специфике процедуры рассказали юристы.

Когда нужно подавать документы в Росреестр

Вопросам регистрации аренды посвятили ст. 609 ГК РФ. Норма признала процедуру обязательной для всех договоров, предметом которых является недвижимость. При этом парламентарии указали на исключения. Таковые ввели отдельными федеральными актами.

В результате определяющим критерием стал срок. Подавать документы в Росреестр необходимо при заключении сделок на 1 год и более. Вывод следует из содержания ст. 651 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ. Требование о регистрации распространяется на сделки с любыми типами недвижимости. Фактическая обособленность помещения значения не имеет (разъяснения ВАС РФ № 53 от 01.06.00). Кроме того, обязательной регистрации подлежат договоры, предполагающие выкуп объекта. Соответствующий пункт делает процедуру необходимой даже для краткосрочных сделок (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Существование общероссийского реестра снижает риск мошенничества и облегчает проверку юридической чистоты. Информация о правах на объекты становится доступной участникам гражданского оборота и контролирующим органам. Скрыть обременения практически невозможно. Регистрация арендного соглашения защищает интересы обеих сторон. Участники получают гарантию своевременной оплаты и надлежащего исполнения сделки. Подача заявлений в Росреестр является дополнительным свидетельством добровольности сотрудничества. Вероятность оспаривания в такой ситуации снижается. Сторонам сложнее отказаться от выполнения отдельных пунктов или уйти от ответственности за нарушения.

Зарегистрированное право пользования недвижимостью может служить предметом залога по кредиту. Передачу его в качестве обеспечения долговых обязательств должен одобрить арендодатель. Соответствующий пункт включают в контракт либо оговаривают отдельным документом. На практике в залог часто передают аренду лесных участков (срок до 49 лет), сельскохозяйственных угодий, производственных комплексов, земель под строительство. Право на заключение таких сделок приобретается на торгах и имеет очевидную ценность. Проблем с рыночной оценкой не возникает, а потому банки признают актив ликвидным. При этом участникам следует помнить об ограничениях, например, ст. 63 закона 102-ФЗ.

Особого внимания заслуживают договоры, заключенные на неопределенный срок. Большинство юристов склоняется к необходимости их регистрации. Однако распространенную точку зрения опроверг ВАС РФ в информационном письме № 59 от 16.02.01. Высшая инстанция пришла к выводу об отсутствии такой обязанности у сторон. Документ был принят более 15 лет назад, но до сих пор вызывает споры в профессиональной среде.

О расторжении арендного соглашения стороны обязаны уведомлять Росреестр. Делать это нужно, даже если дата прекращения прописана в тексте. Автоматического исключения сведений из ЕГРН закон не предусматривает (ст. 452 ГК РФ и определение ВАС РФ № 5848/07).

Порядок регистрации аренды

Процедура внесения записи в государственный реестр регламентируется ст. 51 закона 218-ФЗ. Основанием становится заявление. Бланк документа опубликован на официальном портале ведомства. Обратиться в службу может любая из сторон сделки. Если речь идет о множественности лиц на стороне арендатора, подписать заявление может один из участников. А вот собственникам придется действовать сообща. Делегировать свои полномочия они могут только путем выдачи доверенности.

Комплект приложений к заявлению зависит от типа недвижимости. Так, для регистрации аренды земельного участка, выделенного для возведения многоквартирного дома в рамках закона 161-ФЗ, придется предъявить:

• обязательство о передаче прав на часть сооружения институту развития жилищного строительства;
• подробное описание помещений, подлежащих уступке.

Если соглашение регистрируется одновременно с обособлением зон (комнат, коридоров, площадей), необходимо оформить технический план. Требования к содержанию документа установлены ст. 24 закона 218-ФЗ. Постановка на кадастровый учет является обязательной для всех объектов, впервые фигурирующих в государственном реестре. Правило касается земельных участков, отдельных частей недвижимости, промышленных комплексов (пояснения Минэкономразвития РФ № Д23и-1881).

Вопрос оформления технического паспорта при передаче в аренду части ранее зарегистрированной недвижимости остается дискуссионным. В обзоре от 30.11.16 года Верховный Суд России отказался признавать такую обязанность за участниками сделки. Высшая инстанция считает допустимым внесение записи в ЕГРН на основании текстовой и графической характеристики. Соответствующий раздел служители Фемиды разрешили интегрировать в соглашение. Однако следование указаниям грозит спором с Росреестром. Чиновники позицию не поддерживают.

В общем порядке регистраторы запрашивают экземпляр договора аренды, документы, подтверждающие полномочия представителей, а также квитанцию об оплате госпошлины. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ. За внесение записи об обременении физическим лицам придется заплатить 2000, а организациями – 22 000 рублей.

Пример: Предприниматель Иванов П.С. арендует у ООО «Ромашка» помещение на 3 года. Согласно ст. 333.18 НК РФ заявители уплачивают пошлину в равных долях. При этом коммерсант будет иметь статус физического лица. Налоговое законодательство не предусматривает повышенных ставок для коммерсантов.

В итоге организация заплатит 11 000, а Иванов П.С. – 1 тыс. рублей. Общий размер отчислений в пользу бюджета составит 12 000 в отечественной валюте. О верности такого расчета свидетельствуют разъяснения Минфина России № 03-05-04-03/79 и приложения к письму ФНС РФ № 9-1543-СВ.

Если арендодатель передает по договору имущество, находящееся в совместной собственности, регистраторам понадобится нотариальное согласие других владельцев. Примером могут служить операции с активами супругов. Сам договор в удостоверении не нуждается.

Организациям, впервые обратившимся в Россреестр, необходимо представить также пакет учредительных документов. К таковым относится устав, решение о создании и назначении директора. Выписку из ЕГРЮЛ сотрудники службы запрашивают по межведомственным каналам.

Вопрос о том, где регистрировать сделку, участники решают самостоятельно. Документы принимают:

1. МФЦ. При обращении в многофункциональный центр период ожидания составит 9 рабочих дней (ч. 2 п.1 ст. 16 закона 218-ФЗ). Преимуществами этого варианта является отсутствие очередей, продолжительное время работы отделений, а также возможность получения бесплатной консультации. Юридические лица обслуживаются отдельно от физических лиц. В целях оптимизации процесса создан специальный сервис «Мои документы». Прием ведется по предварительной записи. Программа доступна лишь обладателям квалифицированной цифровой подписи. Остальным организациям приходится довольствоваться талонами электронной очереди.
2. Отделения Росреестра. В Москве открыты многочисленные ведомственные офисы. Они действуют по экстерриториальному принципу. Документы здесь принимают на бумажных носителях или в электронном виде. Порядок работы с посетителями регламентируется правительственным постановлением № 457. Чиновники обязаны бесплатно информировать посетителей о правилах ведения ЕГРН. Срок регистрационных действий сокращен до 7 дней. Принцип обслуживания описан на официальном сайте ведомства.

Актуальным в 2019 году остается и почтовое отправление. Документы разрешается передавать в виде заказного письма с описью вложений. При этом все копии, а также подписи на заявлениях подлежат нотариальному удостоверению. Срок процедуры начинается течь с момента вручения корреспонденции уполномоченному сотруднику службы.

Правовые аспекты

Уклонение от подачи документов на государственную регистрацию длительное время оставалось проблемой арендных отношений. Сейчас вопрос о понуждении недобросовестной стороны не стоит. Согласно ст. 51 закона 218-ФЗ подать заявление в

Росреестр вправе один из участников. Процедуру может инициировать как арендодатель, так и арендатор. Впрочем, вопрос об уплате государственной пошлины останется открытым.

Пренебрежение регистрацией аренды недвижимости грозит серьезными правовыми последствиями. Согласно ст. 651 ГК РФ несоблюдение установленной формы влечет недействительность сделки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа по делу № Ф08-5134/2003). Арендатор не приобретет прав пользования, а владелец имущества не сможет настаивать на исполнении договора.

Впрочем, судебная практика по направлению остается неоднозначной. Примером является постановление ВАС РФ № 73 от 17.11.11. Высшая инстанция пресекла возможные злоупотребления. Если обе стороны добровольно приступили к исполнению контракта, они не могут ссылаться на его ничтожность. Отсутствие отметки о регистрации или записи в ЕГРН не дает такого права. А вот требовать защиты интересов по договору в спорах с третьими лицами нельзя. Пренебрежение формой не освобождает от ответственности, но лишает любых преимуществ. Проще говоря, юридические последствия по незарегистрированным сделкам возникают только для самих участников. Сослаться на договор в разбирательствах с иными лицами не получится. Например, невозможно будет принять к учету расходы по аренде (письмо Минфина РФ № 03-03-04/2/172).

Нередко споры касаются приостановок или отказов в регистрации договоров. После получения документов сотрудники Росреестра проводят юридическую экспертизу. Проверке подлежат:

• право участников на заключение соглашения;
• наличие у лиц полномочий подписания заявления;
• законность установления обременения (выявление ограничений, запретов, иных препятствий);
• оценка соответствия представленных документов нормативным требованиям (подлинность, обязательные реквизиты, срок действия);
• фактическое зачисление государственной пошлины в бюджет.

При выявлении недочетов регистратор приостанавливает процедуру. Перечень оснований закреплен ст. 26 закона 218-ФЗ. Заявителю предлагают устранить недостатки. На решение вопроса отводится не более 3 календарных месяцев. Если противоречия ликвидируют раньше, регистрацию возобновляют.

Сокращенный срок приостановки установлен лишь для одного случая – невозможность предоставления информации по межведомственному запросу. На устранение недочета заявителям отведен всего 1 месяц. По истечении установленного периода служба либо вносит запись в реестр, либо отказывает в государственной услуге. Решение можно оспорить в суде.

Таким образом, обязанность обращения в Росреестр появляется у участников договора далеко не всегда. Информация вносится в ЕГРН, если предметом являются земельные участки, дома, квартиры, прочие сооружения или их части. При этом срок сделки должен составлять 1 год и более. Другим случаем является последующий выкуп объекта. Наличие такого условия делает регистрацию обязательной вне зависимости от срока аренды недвижимости.