Особенности аренды недвижимости у физических лиц

Аренда недвижимого имущества регулируется нормами гражданского законодательства. Собственники вправе самостоятельно выбирать контрагентов, устанавливать цену, а также определять прочие аспекты сотрудничества. При этом договоры с участием физических лиц обладают определенной спецификой.

Законодательная база

Передача имущества во временное и платное пользование является неотъемлемым полномочием собственника (ст. 209 ГК РФ). Права арендодателя-физлица должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Исключение составляют объекты, приобретенные до 1998 года. До этого момента государственного реестра не существовало. Переход недвижимости фиксировался нотариусами и центрами технической инвентаризации (п. 1 ст. 69 закона 218-ФЗ).

Полномочия на заключение договора собственники могут передавать третьим лицам. Так, граждане делегируют их доверительным управляющим или представителям. Основой служат положения глав 10 и 53 Кодекса.

Второй стороной сделки становятся:

1. Физические лица. Правом передачи недвижимости в аренду обладают дееспособные граждане, иностранцы и апатриды. От имени несовершеннолетних участников действуют законные представители. На такую сделку обязательно оформляется разрешение органов опеки (ст. 37 ГК РФ).
2. Организации. Вступать в договорные отношения могут юридические лица, прошедшие государственную регистрацию. Статья 49 ГК РФ связывает с постановкой на учет правоспособность компании. Зарубежные корпорации заключают сделки через филиалы или представительства. При отсутствии обособленных подразделений правоспособность оценивается по законодательству иностранного государства (ст. 1202 ГК РФ).
3. РФ, регионы и муниципалитеты. Эти субъекты арендуют имущество через унитарные предприятия, учреждения и фонды (ст. 113–114, 123.22, 123.17 ГК РФ).

Предметом арендных сделок могут становиться далеко не все виды недвижимости. Объект должен быть свободным в обороте (ст. 129 ГК РФ).  Так, запрещено передавать во временное пользование третьих лиц природные заповедники, военные объекты, территории, занятые атомными станциями, захоронения ядерных отходов и т. д.

Препятствием к сдаче недвижимости в аренду служат также аресты или судебные запреты.

Участие в сделке физического лица не меняет общих правил. Соглашение составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Исключения составляют договоры, заключенные на срок менее 1 года. Существенным условием является предмет (ст. 607 Кодекса). В этой роли могут выступать коммерческие активы либо личное имущество арендодателя. Характеристики объекта раскрывают в тексте соглашения максимально подробно. Указывать необходимо:

• наименование;
• место нахождения;
• кадастровый или инвентарный номер;
• площадь;
• этажность и прочие параметры.

Другим существенным условием становится цена. Размер вознаграждения необходимо согласовывать при передаче в аренду зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ). Правило распространяется на сделки с предприятиями в понимании ст. 132 того же Кодекса.

Несколько иначе обстоят дела с участками. Обязанность сторон устанавливать точную цену предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. В этом случае арендные отношения регулируются не только гражданским, но и земельным законодательством.

Виды договоров

Содержание и порядок исполнения соглашений определяется субъектным составом. Под арендодателями-физлицами понимают рядовых собственников, самозанятых граждан или предпринимателей. Кроме того, на сделку влияет правовое положение арендатора. В этом качестве рассматриваются люди, компании, государственные органы, муниципалитеты, а также некоммерческие организации.

Вариант 1: Договор между физлицами

Арендой считается передача во временное и платное пользование нежилых строений или земельных участков. Если речь идет о домах, квартирах, комнатах, сделка признается наймом (глава 35 ГК РФ). Это первая особенность соглашений между физлицами.

Другой характерной чертой сделки считается правовое равенство партнеров. Свои интересы участники отстаивают самостоятельно. Преимуществ нет ни у кого. В таких условиях ключевое значение приобретает детализация договора. В тексте четко указывают права и обязанности, разграничивают ответственность.

Особое внимание юристы уделяют составу вознаграждения. Помимо платы за пользование имуществом, в него могут входить компенсации и надбавки. Так, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание объекта несет арендатор. Однако простой ссылки на норму недостаточно. В соглашении стоит прописать объем работ по текущему обслуживанию или лимит затрат на них.

Имеет смысл также оговорить порядок расчетов со снабжающими службами. Хозяйственные договоры не порождают обязательств для третьих лиц (постановление ВАС РФ № 17462/13). Если недобросовестный арендатор не будет оплачивать коммунальные услуги, долг взыщут с собственника (ст. 210 ГК РФ). Поставщики ресурсов не должны адресовать претензии к непосредственному пользователю недвижимости.

Заключая договор, физлица вправе выбрать любой способ внесения арендной платы. Допустимыми признаются наличный расчет, банковские переводы на карту. Кроме того, участники могут согласовать выполнение работ, оказание услуг или передачу ценностей в счет погашения обязательств. В этой ситуации важно дать стоимостную оценку имущественным выгодам.

Вознаграждение по договору признается доходом арендодателя. Суммы облагаются НДФЛ по правилам главы 23 НК РФ. Обязанность по декларированию и перечислению налога в бюджет лежит на самих участниках. Граждане РФ, получившие доход от недвижимости, должны направить в инспекцию по месту проживания декларацию 3-НДФЛ. На составление отчета закон отводит 4 месяца. Документы за истекший год необходимо передавать до 30 апреля (ст. 229 Кодекса). Бланки деклараций и образцы заполнения располагают на информационных стендах в управлениях налоговой службы. Граждане также могут воспользоваться онлайн-сервисами.

Налоги на имущество и землю ежегодно рассчитываются территориальными инспекциями (ст. 408 и 396 НК РФ). Собственникам достаточно получить и оплатить квитанцию.

Вариант 2: Физлицо сдает недвижимость организации

Предметом такой сделки могут становиться не только производственные помещения или земельные участки. Пункт 2 ст. 671 ГК РФ допускает передачу по соглашению даже жилой недвижимости. Условием становится целевое использование объекта. В арендованных юридическим лицом домах, комнатах или квартирах должны проживать люди.

Выбор способов оплаты законом не ограничен. Лимит наличных расчетов здесь не действует. Соответствующий вывод следует из Указаний ЦБ РФ № 3073-У. Однако организация признается налоговым агентом. Обязанности по начислению и удержанию НДФЛ с вознаграждения, а также подача отчетности в инспекцию ФНС РФ ложится именно на арендатора (ст. 226 и 228 НК РФ). Перекладывать функции договором нельзя (разъяснения Минфина России № 03-04-05/49369). Страховыми взносами выплаты не облагаются (ст. 420 НК РФ).

Аналогичные правила действуют при заключении арендного договора между физлицом и властными структурами. Государственные, муниципальные учреждения также признаются налоговыми агентами.

Вариант 3: Физлицо сдает недвижимость предпринимателю

В роли арендатора нередко выступают частные коммерсанты. Порядок заключения сделки един. Предприниматели признаются налоговыми агентами. Они должны удерживать с арендного вознаграждения НДФЛ и сдавать отчетность в территориальные инспекции. Отсутствие статуса юридического лица не освобождает от этой обязанности.

Вариант 4: В роли арендодателя выступает предприниматель

Если передача имущества во временное и платное пользование носит систематический характер и осуществляется самостоятельно, деятельность признается коммерческой (ст. 2 ГК РФ). Собственник недвижимости должен оформить бизнес, указав в заявлении соответствующий ОКВЭД. В большинстве случаев физлица отдают предпочтение индивидуальному предпринимательству.

Налогообложение будет зависеть от выбранного режима:

Налог на имущество и землю предприниматель-арендодатель оплачивает в общем порядке. Освобождения, предусмотренные специальными режимами, не распространяются на объекты с утвержденной кадастровой стоимостью. Начисления производятся территориальными инспекциями, а отчетность не сдается.

Вариант 5: Арендодатель является самозанятым гражданином

Собственники недвижимости, вставшие на учет по правилам закона № 422-ФЗ, платят налог со всей суммы вознаграждения. Если имущество передается физлицу, ставка составляет 4%. При сотрудничестве с организациями и предпринимателями платить приходится 6%. Режим применяется в отношении сделок с жилой недвижимостью (ст. 6 закона 422-ФЗ). Операции с производственными помещениями и коммерческими объектами под него не попадают. Система не предусматривает отчетности, но является экспериментальной. Она применяется всего в 4 регионах страны – Москва, Татарстан, Калужская область и Подмосковье.

Регистрация в качестве самозанятого гражданина освобождает от необходимости платить с дохода НДФЛ. Операции не облагаются НДС (ст. 2 закона 422-ФЗ).

Особенности договора аренды

Высокая конфликтность отношений в сфере недвижимости вынуждает участников соблюдать определенные правила. Большое внимание юристы уделяют, например, передаче имущества. Документированию подлежит не только сам факт, но и техническое состояние объекта. В специальном акте стороны указывают наименование, площадь, эксплуатационные характеристики и степень износа, фиксируют даты. Нередко в процессе применяется фото- и видеосъемка.

Пренебрежение правилами грозит длительными разбирательствами. Так, споры могут возникать по следующим основаниям:

1. Необоснованное начисление задолженности. Недобросовестные арендодатели пользуются невнимательностью контрагентов. При отсутствии документального подтверждения возврата недвижимости они настаивают на взыскании дополнительной платы (А75-2792/2011). Злоупотребления арендаторов выражаются в отказе от внесения взносов. В качестве аргумента используется отсутствие доказательств фактической передачи объекта.
2. Споры о причинении ущерба. Добиться взыскания компенсации за нанесенный имуществу вред при отсутствии акта будет очень сложно. Собственнику придется доказывать реальность повреждений и их причинно-следственную связь с действиями ответчика (А27-18701/2012).
3. Разграничение ответственности. Акт приема-передачи приобретает юридическое значение при выявлении нарушений, проступков и преступлений. Документ позволяет точно установить, кем эксплуатировалось помещение (Ф04-3136/2008 (5321-А81-29)).

Другим важным моментом договора аренды недвижимости является обеспечительный платеж. Физические лица охотно используют этот вид гарантии. В случае порчи имущества убытки возмещаются за счет депозита (ст. 381.1 ГК РФ). Доходом такой взнос не признается, так как при расторжении договора возвращается арендатору (письмо Минфина России № 03-03-06/1/31325 применяется по аналогии). Включить в базу, облагаемую налогом, обеспечительный платеж необходимо, если деньги списываются в счет оплаты по контракту.

В случае автоматического списания налога (например, у самозанятых граждан), суммы можно восстановить. Для этого потребуется подать в территориальную инспекцию заявление о возврате и документально обосновать обеспечительный характер взноса (ст. 78 НК РФ). Подтвердить гарантийную природу платежа поможет договор аренды с соответствующим пунктом. Дополнительно можно направить в контролирующий орган расчет излишне взысканных средств.

При составлении соглашения стороны должны четко определить размер гарантий. В большинстве случаев участники устанавливают сумму, равную арендному вознаграждению за 1, 3 или 6 месяцев. Строгих правил в этой части нормативные акты не вводят.

Отдельного внимания заслуживает налогообложение договоров с условием о возмещении коммунальных расходов. Вопрос разрешается после оценки процесса формирования счетов. Под обложение НДФЛ попадают компенсации фиксированных платежей, то есть таких расходов, которые арендодатель понес бы вне зависимости от заключения сделки. Если коммунальные взносы начисляются исходя из фактического потребления ресурсов, налоговых обязательств не возникает (письмо Минфина РФ № 03-04-06/48313, постановление Дальневосточного ФАС по делу № А73-3480/2012). Подход актуален и при определении налоговых последствий для арендодателя-предпринимателя. Однако в этом случае речь может идти не только об НДФЛ, но и налогах специального режима.

Когда арендодатель обязан регистрировать ИП

Регулярное извлечение гражданином дохода от передачи имущества во временное и платное пользование может привлечь внимание налоговых органов. Если собственник не оформил свой бизнес, контролирующая служба поставит вопрос о незаконном предпринимательстве. Разрешать спор будет суд.

На исход дела повлияют следующие факторы:

1. Систематичность. Собственник должен получать прибыль от аренды постоянно, выстраивать отношения с разными партнерами, принимать на себя риски. Заключения одного договора, пусть и долгосрочного, недостаточно (постановление Ульяновского облсуда № 33-2245/2014). А вот посуточная аренда квартиры – явное предпринимательство.
2. Происхождение активов. Признаком коммерческой деятельности является приобретение недвижимости специально для арендных отношений. Если объект достался физлицу по наследству или в качестве подарка от родственника, коммерческий характер сделок неочевиден. Дополнительным аргументом в пользу ответчика станет отсутствие потребности в личном использовании недвижимости (постановление ВАС РФ № 23 от 18.11.04).
3. Целевое использование. При разрешении споров о незаконной предпринимательской деятельности значение имеет тип арендуемого имущества. Контролирующим органам легче доказать принадлежность к теневому бизнесу при операциях с промышленными зданиями, офисными помещениями и прочей нежилой недвижимостью.
4. Количество объектов. Если у физического лица имеется всего один актив, передачу его в аренду будет сложно отнести к предпринимательству. Иной ситуация станет при использовании нескольких помещений или участков (постановление Архангельского облсуда № 33-3671).

Доказывание незаконного предпринимательства – процесс длительный и трудоемкий. Служители Фемиды отказываются от формального подхода. Основной задачей становится выявление истинного экономического смысла сделок.

Если контролирующий орган добьется вынесения положительного решения, теневому предпринимателю грозят санкции (ст. 14.1 КоАП РФ или ст. 171 УК РФ). Последствия зависят от размера полученного дохода и начисленной налоговой недоимки. Напомним, что расчет задолженности для физических лиц осуществляется по правилам ОСН. Помимо НДФЛ арендодателю вменяют в обязанность платить НДС. Претендовать на применение специальных режимов коммерсант, уклонившийся от государственной регистрации, не может.

Бухгалтерский учет

Статья 6 закона 402-ФЗ освобождает индивидуальных предпринимателей от необходимости составлять финансовые отчеты. Не ведут бухгалтерский учет и рядовые собственники недвижимости. Участники отражают операции только в декларациях с целью налогообложения.

Организации, получившие имущество в аренду от физических лиц, составляют следующие проводки:

При сотрудничестве с предпринимателем обязанностей по удержанию НДФЛ у организации не возникнет, а, следовательно, бухгалтерские проводки по этим операциям составлять не придется.

Таким образом, арендные отношения между физлицами и другими участниками делового оборота строятся с опорой на главу 34 ГК РФ. Заключать сделки могут не только номинальные собственники, но и другие уполномоченные лица. Содержание договора партнеры определяют по обоюдному согласию. Налоговые последствия зависят от статуса сторон.