Порядок оплаты коммунальных услуг в арендованном помещении
Содержание
Составляя договор аренды, юристы уделяют особое внимание разделу о цене. В большинстве случаев в состав регулярного взноса включают оплату коммунальных услуг. Схем распределения текущих расходов по содержанию имущества множество. Участники сделки выбирают наиболее выгодный и удобный вариант.
Общие принципы
Официальное определение коммунального обслуживания приводится в правительственном постановлении № 354. Термином обозначают деятельность специализированной организации по подаче потребляемых ресурсов к недвижимым объектам. Основной задачей является обеспечение комфорта и безопасности эксплуатации строения. В перечень таких услуг разработчики нормативного акта включили:
- подачу холодной и горячей воды;
- отопление;
- снабжение электричеством;
- вывоз твердых отходов;
- откачку и отведение канализационных стоков;
- обеспечение газом.
Постановление содержит правила обслуживания жилой недвижимости – многоквартирных домов и частных коттеджей. Однако терминология применима и к сделкам с производственными, хозяйственными или коммерческими зданиями.
Поставка коммунальных услуг осуществляется снабжающими организациями напрямую либо через управляющие компании. Основанием становится возмездный договор (п. 6 Правил № 354). Соглашение может заключать как номинальный собственник недвижимости, так и арендатор. Это в полной мере отвечает смыслу ст. 616 ГК РФ. Норма возлагает обязанность по текущему содержанию имущества на то лицо, которое фактически эксплуатирует объект.
К сожалению, считать проблему полностью решенной нельзя. Первичную ответственность за состояние имущества законодатель возложил на собственника (ст. 210 ГК РФ). Если коммунальные услуги по договору аренды не будут оплачены вовремя, снабжающая организация предъявит претензии именно к нему. Обоснованность взыскания задолженности по платежам подтвердил ВАС РФ постановлением № 17462/13. Это значит, что за недобросовестного партнера придется заплатить арендодателю. Лишь после этого он получит право настаивать на возмещении убытков.
Как оформить компенсацию коммунальных услуг
Условие о возложении расходов по текущему содержанию недвижимости на арендатора прописывается в договоре. Юридической основой является ст. 616 ГК РФ. При этом коммунальная плата может входить в стоимость аренды либо удерживаться дополнительно. Распространение в практике получил второй вариант как наиболее справедливый.
При составлении контракта стороны вправе выбрать одно из трех решений:
- Арендатор заключает договор с коммунальными службами напрямую. Простым этот способ выглядит только в теории. Так, обязательными условиями заключения сделки ст. 539 ГК РФ называет наличие принимающего устройства и надлежащий учет потребляемой энергии. Подтверждать право собственности на оборудование не нужно (постановление Центрального окружного ФАС по делу № А35-1883/02С9). Договор на водоснабжение и отвод канализационных стоков оформляется с опорой на постановление № 644. К заявке на подключение достаточно приложить документ о законности пользования недвижимостью. Аналогичные правила устанавливает и постановление Правительства РФ № 808 (теплоснабжение). Коммунальная служба обязана заключить договор с арендатором. Однако на практике заявки зачастую отклоняют. Поставщики коммунальных услуг не заинтересованы в сотрудничестве с временными владельцами. Отношения с собственниками кажутся им менее рискованными. Кроме того, подписанию соглашения предшествует длительная и дорогостоящая процедура (оформление технических условий, освидетельствование счетчиков, составление актов разграничения ответственности, прочее).
- Арендатор оплачивает фиксированную сумму. Стороны вправе утвердить размер регулярного взноса, который будет покрывать издержки собственника на текущее содержание помещения. Размер такого платежа может быть любым. В этом случае расчеты ведутся между участниками. Фактическая стоимость потребленных ресурсов значения не имеет. Собственник недвижимости самостоятельно оплачивает счета коммунальных служб. Минус схемы очевиден. Менять фиксированную арендную плату разрешено не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Если тарифы на потребляемые ресурсы вырастут, собственник понесет убытки.
- Арендатор возмещает реальные затраты. Это наиболее прогрессивная форма расчетов. При наличии такого условия ни одна из сторон не рискует понести убытки. Собственник оплачивает коммунальные услуги по показаниям счетчиков. Арендатор же компенсирует реальные издержки. Условие о переменной части вознаграждения участники включают в текст договора (Информационное письмо ВАС РФ № 66 (пункт 11)). В этом случае систематические изменения арендной платы будут законными и обоснованными. Контрагенты рассчитываются на основании расходных документов. По требованию арендатора собственник предъявляет квитанции коммунальных служб. Прямого предписания о соблюдении порядка в нормативных актах нет. Обязанность устанавливается договором. При уклонении партнера от документального обоснования расчета встает вопрос о неосновательном обогащении.
Схемы могут использоваться применительно к нежилым помещениям, квартирам, частным домам, земельным участкам. Тип недвижимости не влияет на порядок расчетов.
Арендная плата не может состоять только из компенсации коммунальных расходов. Цена, как существенное условие, окажется несогласованной. Стороны рискуют столкнуться с последствиями признания сделки незаключенной. Соответствующие разъяснения дал ВАС РФ в информационном письме № 66 (пункт 12).
Оформление договора о коммунальном обслуживании со сторонними юридическими лицами не допускается. Обязательным условием заключения соглашения является законное использование объекта. Документально подтвердить такое право способен либо собственник, либо арендатор. Составление фиктивного договора грозит признанием соглашения недействительным и возложением задолженности за потребленные ресурсы на номинального владельца. При принятии затрат по такой сделке к учету могут возникнуть проблемы с налоговой службой.
Налогообложение и учет
Коммунальные расходы отражаются в бухгалтерских документах по правилам закона 402-ФЗ. От необходимости составлять проводки и вести учет ст. 6 освобождает только индивидуальных предпринимателей и структурные подразделения иностранных организаций. Не должны формировать внутреннюю финансовую отчетность и рядовые граждане.
Юридические же лица обязаны зафиксировать операции в бухгалтерском учете следующим образом:
| Арендодатель | Арендатор |
|---|---|
| Если коммунальные платежи не отделены от арендной платы, всю сумму придется включить в доход (Дт51/Кт62). Затраты на содержание объекта недвижимости относятся к основным коммерческим или прочим расходам (Дт20/Кт76(60) и Дт91/Кт76(60)). Если арендодатель получает компенсацию коммунальных платежей, операции придется отражать раздельно. Основанием станут счета с точной суммой возмещения. Обоснованность такого подхода Минфин России подтвердил письмом № 04-05-11/40 еще в 2000 году. Разъяснения министерства актуальны и сегодня. Проводки будут составляться по следующим счетам Дт76(62)/Кт91. Схема отражения расходов на коммунальное обслуживание не изменится | Арендная плата и компенсация коммунальных услуг будут признаваться обычными расходами (ПБУ 10/99). Операции отражаются в бухгалтерском учете проводкой Дт76/Кт51 |
Другим важным аспектом является налогообложение. Статья 210 ГК РФ возлагает бремя содержания имущества на собственника. Это означает, что переложение расходов на третье лицо несет в себе материальную выгоду.
В письме № 03-03-06/1/74 Минфин России настаивает на включении в состав прибыли всей суммы оплаты по арендному договору. Аргументами ведомства стали ссылки на ст. 248–250 и 271 НК РФ. О компенсации коммунальных издержек в документе не упоминается. Таким образом, если возмещение не закреплено отдельной строкой в соглашении, все отчисления арендатора попадут под налогообложение. Правило применимо к организациям, предпринимателям, самозанятым и физлицам. В первом случае речь пойдет о налоге на прибыль, рядовые граждане заплатят НДФЛ, остальные будут делать отчисления согласно применяемому режиму.
Подход изменится при выделении затрат из состава вознаграждения. В договоре должна быть прописана компенсация. Юридическое значение приобретет статус сторон и порядок составления расчета коммунальных платежей для арендатора. Предпринимателям и организациям придется включать сумму в состав доходов. Соответствующие разъяснения содержатся в письмах Минфина России № 03-11-11/16222 и № 03-03-06/4/55. Уменьшить отчисления они смогут за счет фактически понесенных расходов (механизм вычетов).
С физическими лицами ситуация обстоит иначе. Если коммунальные расходы напрямую зависят от потребления ресурсов, возмещение не признается доходом. Налог придется платить, если собственник несет издержки на содержание недвижимости вне зависимости от заключения договора аренды (письмо Минфина России № 03-04-06/48313).
Компании и предприниматели в любом случае будут включать возмещение коммунальных издержек в состав прибыли. Для физических лиц сделано исключение. Если в договоре компенсация выделена отдельной строкой, налог на доход платить не потребуется.
При выставлении счетов арендодатель не начисляет НДС. Косвенный налог не удерживается, так как операция не является реализацией (разъяснения финансистов № 03-03-06/2/51). Напомним, что рассматриваемый вид услуг не попадает под обложение (ст. 149 НК РФ). Освобождение действует, если ресурсы приобретаются у управляющей компании.
При прямом сотрудничестве со снабжающей организацией НДС в счетах появится. Возмещать его арендодателю нужно самостоятельно. Переадресовать суммы партнеру не получится. К указанному выводу пришла ФНС РФ в письме № СД-19-3/197. Впрочем, однозначного ответа на этот вопрос нет. Риск налогового спора остается. Так, добросовестному арендодателю пришлось доказывать свое право на вычет в суде (Решение АС Орловской области по делу А48-4688/06-19).
Арендодатель не вправе выставлять счета на компенсацию с НДС. Возмещение не является реализацией коммунальных услуг, а собственник не относится к категории посредников. Пользоваться вычетом он будет самостоятельно. Налоговый режим контрагента значения не имеет.
Рекомендации юристов
Распределение расходов на содержание арендованного имущества остается дискуссионным вопросом. Нормативные акты описывают лишь стандартные ситуации. На практике количество схем значительно больше. Так, у участников сделок часто возникают следующие вопросы:
| Ситуация | Решение |
|---|---|
| Арендатор не вносит коммунальные платежи | Если обязанность по оплате потребляемых ресурсов прописана в договоре, арендодатель вправе предъявить иск. В суде потребуется представить расчет задолженности (решение АС Тверской области по делу А66-4815/2018). Отсутствие в соглашении соответствующего пункта усложняет взыскание. Арендатор может заявить о включении компенсации в общую плату по договору. Единой правовой позиции по таким спорам суды не выработали. Юристы рекомендуют собственникам ссылаться на ст. 616 ГК РФ и определение ВАС по делу А35-10186/2009. При отсутствии специфических обстоятельств служители Фемиды встают на сторону истцов (постановление ФАС СЗО № А05-3280/2006) |
| Объект одновременно арендуют несколько человек или организаций. Отдельные участники уклоняются от оплаты коммунальных услуг | В этом случае значение будет иметь содержание договора. Так, многие собственники возлагают обязанность по содержанию объекта на одного арендатора. Остальные участники рассчитываются с таким партнером самостоятельно. С этой целью может заключаться дополнительное соглашение. Наличие такого условия существенно облегчает процесс взыскания задолженности. Спор разрешается без привлечения соответчиков по правилам, описанным выше. Если обязанность по возмещению коммунальных расходов лежит на всех арендаторах, разбираться придется с каждым неплательщиком. При этом потребуется обосновать размер требований. Самым простым вариантом является установление раздельных приборов учета. Недоимка взыскивается по их показателям. Альтернативой служит пропорциональное разделение. Соотношение обязательств сторон прописывается в договоре. Это позволяет взыскивать задолженность именно с того арендатора, который уклоняется от платежа. Принцип пропорциональности широко применяется судами. Примерами служат постановление 9 ААС № 9АП-31629/2019 и решение АС Воронежской области по делу А14-2652/2019 |
| Арендодатель завышает компенсацию коммунальных расходов | Размер платежей ресурсоснабжающим организациям устанавливается региональными и муниципальными актами. Выявить обман арендодателя можно, обратившись к таким документам. В Москве, например, действуют постановления № 848-П, 1497-П, а также распоряжения департамента экономического развития № 233-ТР, 387-ТР. Если суммы, полученные собственником, окажутся больше, имеет смысл говорить о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). Взыскивать его придется в суде. При этом важно доказать несоответствие применяемых ответчиком ставок, местным тарифам (дело А40-116782/15). Попытки завысить компенсацию нередко маскируют. Так, в текст договора включают условие о возмещении износа коммуникационных агрегатов или приборов учета. Законными признать подобные действия нельзя. Статья 611 ГК РФ обязывает сдавать имущество в аренду со всем оснащением. Объект должен быть пригоден к эксплуатации. Выделение счетчиков или коммуникационных систем в самостоятельный объект противоречит общему смыслу нормы. Похожий вывод озвучен в письме УМНС по г. Москва № 03-12/25844. Более того, отдельные виды деятельности попадают под лицензирование (ст. 12 закона 99-ФЗ). Получение с контрагента платы за эксплуатацию узлов связи, например, грозит арендодателю претензиями контролирующих органов. Собственника могут обвинить в ведении бизнеса без соответствующего разрешения (ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 171 УК РФ) |
В заключение отметим, что прозрачность начислений обеспечивает оперативное разрешение финансовых споров, а также снижает риск злоупотреблений. При составлении соглашений юристы рекомендуют пользоваться образцами. В бесплатных справочно-правовых системах представлено большое количество таких документов. При этом каждый шаблон подлежит адаптации к конкретным отношениям.
Загрузка...
