Правовые аспекты бесплатного пользования нежилыми помещениями

Гражданским законодательством предусмотрена возможность безвозмездного пользования чужим имуществом. В большинстве случаев основанием такого владения является договор. Соглашения заключают относительно любых не ограниченных в обороте вещей. Это, как правило, движимые активы. Однако предметом сделок могут становиться и нежилые помещения. Об оформлении документов и юридических последствиях, рассказали эксперты.

Договорные отношения

Правила передачи недвижимости в бесплатное пользование установлены главой 36 ГК РФ. Статья 689 Кодекса дает официальное определение ссуды. В рамках соглашения собственник предоставляет партнеру имущество в технически исправном состоянии. Ссудополучатель же принимает помещение, гарантируя его надлежащую эксплуатацию и возврат по окончании срока договора. Вознаграждение контрактом не устанавливается.

Существенным условием сделки является предмет. В соглашении должны быть указаны характеристики недвижимости. К таковым относятся:

• адрес;
• наименование;
• площадь;
• этажность;
• кадастровый или инвентарный номер.

Кроме того, в договоре обязательно отражают основания владения объектом. Если актив приобретался ссудодателем после формирования единого госреестра, достаточно зафиксировать данные о регистрации. В остальных случаях придется описывать правоустанавливающие документы.

В контракте указывают и текущее состояние имущества. В силу статьи 689 ГК РФ пользователь обязан избегать причинения вреда. Допустимым признается лишь естественный износ помещения. Для его определения нужна «отправная точка». Информация может включаться в текст договора либо фиксироваться передаточным актом. Ссудодатель также заинтересован в максимально подробном описании недвижимости. Статья 693 ГК РФ возлагает на него ответственность за скрытые дефекты. Обо всех недостатках необходимо уведомить контрагента заранее.

Дополнением к передаточному акту становятся фотографии, паспорта инвентаризации, видеозаписи. Кроме того, при определении степени износа участники вправе пользоваться нормативными актами, например, приказом Росстата № 543 от 29.08.2014. Утрата документом силы не является препятствием. Актуальность понятийного аппарата участники определяют по собственному усмотрению.

Другим важным моментом становится условие о бесплатности. В тексте договора должно присутствовать указание на безвозмездность сделки. В противном случае соглашение будет признано незаключенным. К такому выводу пришел Верховный Суд РФ в определении по делу № 33а-1228/2012.

Дополнительно стороны оговаривают:

1. Срок. Сделку разрешено заключать на любой период. Если участники не установят дату завершения сотрудничества, договор безвозмездного пользования нежилым помещением будет действовать до расторжения (ст. 689 и 610 ГК РФ).
2. Бремя содержания. С момента передачи расходы на недвижимость несет получатель (ст. 695 ГК РФ). К затратам отнесена плата за коммунальное обслуживание, уборку прилегающей территории, а также эксплуатационные издержки (определение суда Свердловской области по спору № 33-8509/2015). Впрочем, стороны могут согласовать иной порядок.
3. Цели и способы использования. Статьи 689 и 615 ГК РФ наделяют ссудодателя правом разорвать сделку, если имущество эксплуатируется с нарушением установленных правил. Во избежание вольных трактовок и споров назначение объекта лучше зафиксировать договором.
4. Порядок предоставления и возврата помещения. Соглашение безвозмездного пользования начинает действовать с момента передачи имущества. Дату и правила участники вправе указать в контракте. 5. Разграничение рисков. Статья 696 ГК РФ возлагает на ссудополучателя ответственность за утрату или повреждение вверенного объекта. Компенсировать убытки необходимо, если они стали следствием нарушения порядка эксплуатации или самовольной передачи помещения третьему лицу. Риск гибели полностью ложится на ссудополучателя в случаях, когда угрозу можно было предвидеть и предотвратить. Норма является императивной, а потому изменить порядок договором нельзя (постановление ВАС РФ № 10678/05).

Требований к участникам сделки немного. Заключать соглашения вправе физлица, предприниматели (ИП) и организации. Нет в законодательстве и прямого запрета безвозмездных соглашений между коммерческими компаниями. Возможность таких отношений в бизнесе признается отечественными судами (постановление Восточно-Сибирского окружного ФАС по делу А19-3991/2016). Единственное ограничение установлено п. 2 ст. 690 ГК РФ. Норма не допускает бесплатного использования имущества юридических лиц учредителями, руководителям или иным бенефициарами.

Типовые формы соглашений о ссуде можно отыскать в бесплатных справочных системах. Образцы распространяются бесплатно, но требуют адаптации к условиям реальной сделки. Регистрации договоры не подлежат. Это следует из ст. 689 ГК РФ. Соответствующие разъяснения дали специалисты Росреестра на ведомственном сайте. Исключение предусмотрено для сделок с культурным наследием. Факт заключения таких контрактов обязательно отражается в ЕГРН.

Почему не стоит путать понятия

Неверное понимание содержания сделки грозит участникам проблемами. Так, частные лица нередко пытаются заключить договор бесплатной аренды. Фактически контракт является классической ссудой. Ошибка в названии не меняет правовой природы отношений. Отечественное законодательство попросту не содержит норм о бесплатной аренде. Само определение ст. 606 ГК РФ строится на условиях возмездности. Наличие родственных отношений, взаимной зависимости, симпатии или иных факторов значения не имеют.

Если правила нарушены рядовыми гражданами, к сделке применяются нормы о ссуде. В бизнесе ошибка не встречается, так как оформлением коммерческих контрактов занимаются юристы. Теоретически путаница с наименованием может повлечь налоговый спор. Контролирующие органы поставят под сомнение бесплатность договора и обвинят псевдоарендодателя в сокрытии выручки. Доказывать истинный смысл сделки придется в суде. В лучшем случае соглашение переквалифицируют, начислив недоимку по правилам ссуды.

Налогообложение и бухгалтерский учет

Если одной из сторон договора ссуды является организация, составляются специальные проводки. Предприниматели не ведут бухгалтерский учет в силу ст. 6 закона 402-ФЗ.

Ссудополучателю на актив следует оформить инвентарную карточку. Форма ОС-6 утверждена распоряжением Госкомстата РФ № 7. Правило применяется к арендным сделкам. Однако ему следуют и при получении имущества по договору ссуды (п. 14 приказа Минфина РФ № 91н). Учет основного средства производится вне баланса. Специального счета для таких операций нормативными актами не утверждено, поэтому решать вопрос придется самостоятельно.

Проводки будут выглядеть следующим образом:

Поскольку дохода по сделке ссудодатель не получает, в составе прибыли операции не учитываются (письмо Минфина РФ № 03-03-06/1/17043). А вот НДС в счете-фактуре выделить придется. Безвозмездность сделки не выводит ее из-под действия главы 21 НК РФ. Соответствующие разъяснения финансисты дали в письме № 03-07-11/37239. Отечественные суды позицию поддерживают (постановление Восточно-Сибирского ФАС по делу № А78-4990/2011).

Самовольное занятие помещения

Безвозмездное получение имущества даже во временное пользование признается доходом. Организации на общей системе налогообложения обязаны учесть его при расчете прибыли. Оценка производится по рыночной арендной ставке. Правило установлено ст. 250 НК РФ и разъяснено письмом Минфина РФ № 03-03-06/1/243. Спецрежимники действуют по тому же алгоритму, включая выгоды в состав облагаемого дохода. Уменьшить отчисления можно за счет расходов. Принять затраты к учету разрешается, если договором они возложены на ссудополучателя (ст. 252 НК РФ, письмо Минфина РФ № 03-03-06/2/91).

Владельцу помещения также потребуется отразить операции в бухгалтерском учете. Проводки составляются по ряду счетов:

Таким образом, безвозмездное использование нежилых помещений возможно как на основании соглашения, так и во внедоговорном порядке. В первом случае применению подлежат нормы о ссуде и отдельные статьи об аренде. Второй вариант выходит за рамки делового сотрудничества. Здесь значение приобретают обстоятельства занятия недвижимости.